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O avanço da legislação urbanística nas últimas décadas mudou a forma como loteamentos são criados no Brasil. Em São José do Rio Pardo, o caso do condomínio Santa Lourdes exemplifica como regras antigas ainda geram impactos atuais — especialmente quando se trata de infraestrutura urbana e responsabilidade pelos custos.

Criado em um período em que a legislação permitia a aprovação de loteamentos sem obras completas de infraestrutura, o Santa Lourdes foi implantado sem pavimentação das vias, com a previsão de que os próprios proprietários arcariam com essas melhorias futuramente. Hoje, essa condição tem sido alvo de debate entre moradores, políticos e o poder público.

Cada comprador já adquiria lote ali sabendo que a obrigação de pagar pela pavimentação seria dos próprios compradores. E a obrigação sempre seguiu os imóveis.

Por que loteamentos antigos não tinham infraestrutura completa?

Durante muitos anos, era comum que empreendedores aprovassem loteamentos sem executar obras essenciais, como pavimentação, drenagem e rede de esgoto. O modelo previa que esses custos seriam repassados aos compradores dos lotes.

Na prática, a obrigação ficava vinculada ao imóvel — e não ao proprietário original. Assim, mesmo em caso de venda, o novo dono herdava a responsabilidade pelas melhorias.

Esse formato foi gradualmente abandonado com o endurecimento da legislação urbanística, que passou a exigir infraestrutura básica antes da comercialização dos lotes, justamente para evitar a chamada “socialização do prejuízo”. Loteadores lucravam sobre o prejuízo público, em uma dinâmica que tinha início em relações promíscuas politicamente entre loteadores e prefeitos e terminava com a prefeitura (ou seja, o contribuinte, você) ficando com o prejuízo de arcar com a infraestrutura. Esse prejuízo público tornava-se lucro na conta do loteador.

O que diz a legislação atual sobre loteamentos?

Hoje, a regra geral é clara: novos loteamentos só podem ser vendidos após a implantação completa da infraestrutura essencial.

Isso inclui:

• Pavimentação das vias
• Sistema de drenagem
• Rede de esgoto
• Abastecimento de água

A mudança busca impedir que o lucro fique com o empreendedor enquanto os custos recaem sobre moradores ou sobre o poder público.

O IPTU pode ser cobrado mesmo sem infraestrutura?

Sim. Esse ponto já foi analisado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no processo nº 050010-33.2018.8.26.0575.

A decisão confirmou:

• A legalidade do loteamento
• A validade da cobrança de IPTU

O entendimento jurídico é que o IPTU incide sobre a propriedade urbana, independentemente da existência de infraestrutura completa. Trata-se de um imposto de natureza arrecadatória, diferente de taxas que exigem contraprestação direta de serviços públicos.

Por que a pavimentação virou tema de debate agora?

Com o passar dos anos, moradores passaram a reivindicar que a pavimentação das vias seja realizada com recursos públicos.

No entanto, essa possibilidade levanta um impasse:

• A responsabilidade original era dos proprietários
• A execução com verba pública implicaria uso de recursos de toda a população

Isso exige decisão política e disputa por espaço no orçamento municipal, que é limitado e precisa atender diversas demandas.

O papel dos vereadores e o caminho político

Historicamente, a defesa dos moradores já foi levantada por lideranças locais, como o ex-vereador Mafepi. Atualmente, o tema voltou à pauta com o vereador Alexandre Tosini, que ficou com o espólio político de Mafepi.

Entretanto, o confronto político direto, com acusações a prefeitos, tem se mostrado pouco eficaz diante de um problema essencialmente financeiro: o alto custo da obra.

Uma alternativa mais viável, segundo avaliação técnica e política, seria a articulação para obtenção de recursos externos, como emendas parlamentares junto a deputados estaduais ou federais — estratégia comum em municípios com محدود capacidade de investimento. Isso resolveria o problema, mas retiraria dos políticos a bandeira - e os votos - de defensor es dos moradores do bairro.

Qual é o desafio central do caso Santa Lourdes?

O caso revela um dilema recorrente no urbanismo brasileiro:

Como resolver, no presente, problemas criados por regras que eram legais no passado, mas que hoje não seriam mais permitidas?

A solução passa por equilíbrio entre:

• Responsabilidade individual dos proprietários
• Interesse coletivo
• Capacidade financeira do município
• Articulação política para captação de recursos

Contexto final

O Santa Lourdes não é um caso isolado. É um bairro criado para ser considerado urbano, apesar a distância do centro da cidade, e de alto padrão - por exemplo, não se admite ali construções com menos de 100 metros quadrados. 

 Diversas cidades brasileiras enfrentam situações semelhantes, em que loteamentos antigos carregam passivos de infraestrutura. 

A discussão, portanto, vai além de um bairro específico: trata-se de definir critérios justos e sustentáveis para lidar com heranças urbanísticas do passado sem comprometer o orçamento público atual.

O que não se pode aceitar é que o loteador, que teve lucro com o empreendimento, e os proprietários - que compraram imóvel sabendo que a obrigação da pavimentação seria sua - exigem do poder público que efetue os serviços às expensas dos demais moradores da cidade, segundo a velha fórmula da velha política: lucro privado, prejuízo público.

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